特稿:深圳前海房价大跌特区光环退却?

位于深圳前海赤湾的云开府是去年10月推出的新楼盘,项目地理位置优越,依山傍水,有双地铁口和商业综合体,但销售情况并不理想。

据深圳市房地产信息平台公开信息,截至今年6月底,云开府的413个单位只卖出八个,未售出的单位多达98%。

一名胡姓项目销售员告诉《联合早报》,开发商在5月对不同房型打折扣,单价从每平方米约9万元(人民币,下同,约1万6800新元)减至6万8000元,还推出家电礼包、免物业管理费等优惠,但楼盘一直卖不动。

中国房地产行业近年来因限购措施、限制房企融资的“三条红线”等政策而陷入低谷,各地的楼市低迷不振,新房成交量大幅下降,二手房价也持续下跌。被称为“炒房第一城”的深圳因为之前房价涨幅较大,跌势也更凶猛。

乐有家统计数据显示,去年深圳二手房成交均价为每平方米6万5000元,同比下跌12%,较2021年的历史最高点8万3000元下跌22%。其中,前海房价跌幅更显著,部分项目甚至出现亏损。

例如,被誉为前海“网红盘”的诺德假日花园项目,一套66平方米的两居室单位成交价从2021年顶峰的1149万元跌至今年1月的590万元,单价从每平方米17万4100元,跌至8万9400元,三年跌幅高达约56.5%。

前海曾吸引大量投资客炒房

前海是深圳过去十几年来重点发展的经济特区,旨在借毗邻香港的区位优势,在深圳西部地区打造一个新的市中心,成为粤港澳大湾区的经济、贸易和交通枢纽。作为“特区中的特区”,前海是中国高层高度重视的国家级战略平台,除了亲自谋划、部署和推动,中国国家主席官方领导人还在10年内三次到访。

这项雄心勃勃的计划在2021年进一步扩展,从最初的三湾片区(妈湾、前湾、桂湾)扩大到南山和宝安区,实际面积增加约七倍。

前海概念横空出世后,该片区一跃成为深圳最受关注的投资圣地,大量投资涌入,使得当地房地产价格在投资客的炒作下经历多轮上涨。在2021年惊动深圳住建局等七部门联合调查的最大炒房团“深房理”,重点炒作的区域就在前海。

在深圳有超过15年从业经验的房产经纪林奕儒受访时指出,深圳的经济总量能与其他一线城市媲美,但楼市的抗跌力却远远比不上“北上广”。

作为一座移民城市,深圳的房产持有率只有23.7%,在一线城市中最低。林奕儒研判,深圳大部分房产掌握在少数人手中,而这些房产并没有发挥住宅的作用,更多是作为投资用途。

他说,当经济大环境低迷,一些投资者资金链断裂,不得不抛售房产,“前海作为非成熟区,之前炒作的空间更大,在遇到逆风时也首当其冲,价格自然跌得更厉害”。

林奕儒指出,由于前海房产炒作性强,真正住在那里的人并不多,导致周边的配套设施一直发展不起来。很多企业只是在前海挂靠地址、享受政策优惠,写字楼空置率常年居高不下,就业人口稀缺直接影响住房需求。

戴德梁行数据显示,前海写字楼的空置率在今年一季度达到38.5%,在深圳商务区中最高。

有分析认为,前海的缓慢发展显示中国以特区为驱动力的经济增长模式,已开始显现出局限;随着中国经济增长放缓,前海发展或许更难达到预期的目标。

如今该片区房地产持续低迷,更是反映了深圳跟不上规划雄心的客观现实。

前海现状是大环境写照

记者6月下旬走访前海时发现,即便是建设较成熟的桂湾区,商场和写字楼工作日的人流量也很少,显得格外冷清。在前湾和妈湾地区,宽阔的道路上没有多少车辆行驶,不少地段仍处于施工状态。

中原地产(深圳)西部展区总经理王焕新受访时指出,前海各个区都有其独特的产业定位:桂湾金融业、前湾信息服务业、妈湾物流业;但受冠病疫情和中国经济放缓,以及俄乌战争、中美贸易战等国际形势影响,这些产业的功能无法全面实现。

前海的现状是中国当前经济大环境的写照,但业内人士认为,凭借优越的位置以及官方的政策倾斜,前海会在大环境回暖后走出低谷。

王焕新说,当产业遇到困难时,企业的订单和老百姓的收入就跟不上,导致周边的房产需求低迷;一旦经济形势好转,人们的收入恢复到一定水平,前海的房地产市场会迎头赶上。

“前海具备绝佳战略和地理位置,这是其他地方无法复制的。它现在跌得有多惨,未来反弹就有多猛,这都是有历史规律的。”

中国(深圳)综合开发研究院研究员宋丁受访时则指出,前海房价在中国经济低潮时下跌幅度较大,这是让楼市根据市场规律回归理性。

他说:“现在掉下来的都是过去本不应该涨上去的,绝大部分都是是泡沫成本。”

学者:房价下跌对前海利多于弊

宋丁指出,房产挤泡沫在短期内肯定有阵痛,但从长期来看,这对前海和深圳西部战略发展利多于弊,价格回跌有助于让前海房市去泡沫、回归到正常水平,有利于前海吸引新一轮更实质的投资。

但他坦言,这个过程还需要时间,毕竟很多投资者在这轮房价暴跌中吃了不少苦头,对于再次增加投资,还是会很谨慎。

宋丁也强调,无论是中央的政策投放,或者是深圳在科技、金融等领域的战略产业布局都聚集在深圳西部,这里是大量的人才、资金、技术囤积的地方。

“这个发展趋势是不动摇的。即便如今前海的楼市暴跌,但还没到伤筋动骨的阶段,不影响它的基本定位。”

至于前海还需要多久才能恢复元气,受访专家学者均认为,这取决于国内外复杂严峻环境是否会好转,中国能否有效落实经济“双循环”的战略调整,把握发展的主动权。

王焕新说,任何事物都有复苏周期,包括经济和人民的信心。他乐观认为,前海发展的实现指日可待,但不是现在。