来源：彭博社

作者：Harry Suhartono、Finbarr Flynn

从韩国到越南再到香港，亚洲诸多经济体中的建筑商和债权人都在感受利率飙升和监管整顿带来的冲击，这也凸显出亚洲地区房地产行业的困境并不只限于中国大陆的楼市危机。

力度强劲的货币紧缩和冠病疫情给欧美商业地产造成的影响更为显著，而在亚洲，住宅市场则承受了更大压力。其中受创最重的韩国，房价创25年来最大跌幅，而且一家建筑公司的债务困境重新引发了人们对当地2022年信贷市场动荡局面重演的担忧。

“消费者债务或资产负债表负担沉重的经济体将需要关注，”State Street Global Advisors亚太区固定收益主管Kheng Siang Ng表示。“韩国就是其中之一。房地产市场一直在下行。”

以下是房地产市场风险可能在2024年爆发的一些经济体：

韩国

在亚洲地区，韩国房地产市场的压力仅次于中国，房价连年上涨之后在2023年下跌的幅度创25年来之最。造成这一结果的直接原因是韩国央行的货币政策，该行2021年成为第一个启动当前货币紧缩周期的亚洲主要央行，一路将政策利率提高至15年高点。

2022年末，房地产市场的疲弱局面演变成危机，当时一家主题乐园开发商爆发债务问题，滚雪球式的扩散效应导致韩国信贷市场陷入全球金融危机以来最严重的崩溃。韩国政府之后采取了一系列救助措施来稳定局面，而到了2023年12月底，一家工程建筑公司提请重组债务，这促使官方承诺提供更多支持。

家庭和企业的坏账不断累积，韩国央行表示与项目融资债务相关的风险2024年可能会加剧；这类证券用于为建筑项目融资，正是引发2022年危机事件的背后因素。不过尽管如此，官员们表示韩国的金融体系总体将保持稳定。

花旗集团经济学家Kim Jin-wook表示，在2024年4月大选之后，对房地产项目融资贷款的潜在重组可能会在年中开始，这可能至少暂时会加剧短期货币市场的波动性。

印尼

印尼央行的激进加息行动导致负债沉重的住宅建筑商承压，这其中包括PT Lippo Karawaci和PT Agung Podomoro，因为家庭购买力受到抑制。本币贬值更是令市场雪上加霜，建筑商偿还即将到期美元债务的成本大幅抬升，迫使他们诉诸资产出售来筹集资金。

惠誉评级在11月底表示，Agung Podomoro的2024年6月到期1.32亿美元（1.74亿新元）债券可能出现某种形式的违约，此前该公司取消了回购部分无抵押票据的要约。惠誉表示Lippo Group印尼子公司Lippo Karawaci的再融资风险也在上升，并在11月下调该公司2025年1月到期美元票据的评级至CCC+。

不过，随着投资者预期房地产需求将改善，印尼结束收紧政策的前景正在提振以美元计价的房地产债券。

惠誉预计本地企业债券发行回升，因再融资需求增加以及经济环境更加有利。惠誉表示，在利率不确定的情况下，对短期票据的需求增加，预计借款人2024年将继续偏爱较短期限的债券发行。

越南

越南政府开展雄心勃勃的反腐运动，这让本就受到供应过剩困扰的房地产行业再遭冲击，企业债券发行遇阻，引发流动性紧缩以及借款人拖欠还款等。不过，监管干预以及多次降息减缓了恶性循环。

“越南房地产市场经历了极具挑战性的一年，但我们预计经济低迷的最糟糕时期已经过去，”VinaCapital Group Ltd.首席经济学家Michael Kokalari在报告中写道。“一些银行的抵押贷款利率在2023年初达到16%的峰值，但随后急剧下降。”

不过，迹象显示仍有重重问题。标普信用分析师Sue Ong表示，一些银行的资本缓冲薄弱，还有一些银行的房地产敞口很高。

越南最大开发商之一Novaland Investment Group Corp.是当地的房地产危机典型，该公司的美元债尤为瞩目。在7月未能支付利息后，该公司同意将债权人持有的3亿美元可转债的到期日延期。

香港

香港几家开发商发行的永续美元债券8月遭遇几年来的最猛烈抛售，市场对融资成本以及中国大陆房地产危机蔓延影响感到担忧。当时新世界发展领跌，这家香港负债最重的开发商之一的债券在2023年表现逊于同业。

投资者紧张情绪的背后是当地房地产市场的大跌，香港房价跌至近七年来的最低水平。在实施了三年防疫严格管控措施以及美联储历史性的货币紧缩之后，香港写字楼以及零售商铺的租金收入也下降。

需求也呈低迷态势，香港开发商只能俯首降价促销，而银行同样大幅折价也难以卖掉法拍屋。

Creditsights高级信贷分析师Zerlina Zeng表示，对在大陆低线城市拥有很大住宅和商业地产敞口的香港开发商持谨慎态度，另外还有那些在核心地区以外拥有大量写字楼资产的公司，因为这类资产空置率居高且租金在继续负向调整。并表示，由于港元融资成本上升，而且这种情况预计将在2024年上半年持续，继续低配杠杆率较高的香港开发商。

澳大利亚

澳大利亚的房地产行业压力略有不同，澳大利亚央行激进的紧缩周期引发了人们对家庭承受利率上升能力的担忧。

国际货币基金组织表示，澳大利亚可能会感受到借贷成本上升的影响，在疫情期间以创纪录低位利率发放的大量固息住房贷款势将重新定价变成更高的浮动利率。据IMF的数据，澳大利亚超过50%的抵押贷款采用浮动利率。

澳大利亚央行10月警告称，有一小部分家庭处于财务压力的早期阶段，但这个群体正在扩大。该行称，一旦期限到期，约14%的固定利率借款人预计将面临按揭还款额增幅超过60%。

澳大利亚审慎监管局有关银行的住宅地产敞口数据显示，新增不良贷款升至三年高位，但仍保持相对较低水平。